Comunidad de bienes ó copropiedad

casa proindiviso

¿Qué es una comunidad de bienes?

 

Es habitual que como resultado de una herencia, de un matrimonio ó de una pareja de hecho, un inmueble acabe perteneciendo a varias personas en proindiviso, copropiedad ó comunidad de bienes. Este régimen a la larga es fuente de fuertes conflictos que frecuentemente acaban en la vía judicial.

El Código civil define la comunidad de bienes en el artículo 392 estableciendo que hay comunidad de bienes cuando la propiedad de una cosa o un derecho pertenece pro indiviso a varias personas.

 

¿Estoy obligado a permanecer en la situación de indivisión?

 

No, puesto que la comunidad de bienes se entiende siempre como una situación antieconómica y conflictiva, el propio Código civil reconoce el derecho de los copropietarios a instar la división de la cosa común estableciendo que ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad y que cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.

 

¿Siempre es posible la división de la cosa?

 

No, puede ocurrir que la división de la cosa resulte imposible, bien por indivisibilidad material, bien por indivisibilidad jurídica, en cuyo caso tendrá lugar la división económica, es decir, se venderá la cosa común y se repartirá el importe entre los comuneros, pues así lo prevé el artículo 404 del Código civil: Cuando la cosa fuere esencialmente indivisible, y los condueños no convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio.

 

¿Se admite un pacto de los copropietarios contrario a la división?

 

En el párrafo segundo del artículo 400 del Código civil se admite la posibilidad de un pacto de exclusión de la división, pero para la validez de tal pacto se exigirá la unanimidad de los partícipes.

Hay que tener en cuenta también que este pacto no puede ser indefinido ni perpetuo, pues el Código civil exige que no exceda de diez años, si bien se permite su prórroga mediante un nuevo pacto, también por unanimidad y por el mismo plazo máximo de diez años.

¿Qué ocurre con posibles terceros titulares de derechos?

 

En relación a terceros, la división de una cosa común no afecta a los derechos que éstos tengan sobre la misma, de modo que, no obstante la división, conservarán su fuerza tanto los derechos reales que existan sobre la cosa (hipoteca, servidumbre y otros derechos reales), como los personales que pertenezcan a un tercero contra la comunidad.

 

¿Cómo se llevará a cabo de división de la cosa?

 

La división de la cosa se podrá llevar a cabo por los propietarios o por árbitros designados por los propios partícipes, pero en el caso de que los mismos no llegaran a un acuerdo, se llevará a cabo la división judicial aplicándose a la división de la cosa común las reglas de la división de la herencia (406 Código civil).

Esta división judicial para hacer cesar la judicialmente la copropiedad cuando un bien pertenece a varios titulares en proinvidiso, se instará a través del ejercicio de  la acción de división de cosa común ó actio communi dividundo.

El procedimiento para la división de la cosa común será el procedimiento declarativo que corresponda según la cuantía, pues no existen especialidades por razón de la materia, de modo que:

 

  • Si el valor NO SUPERA los SEIS MIL EUROS (6.000 euros), el procedimiento adecuado será el JUICIO VERBAL.
  • Si el valor SUPERA los SEIS MIL EUROS (6.000 euros), el procedimiento adecuado será el JUICIO ORDINARIO.

 

El procedimiento judicial finalizará con la declaración de indivisibilidad del bien y además, si así es solicitado por el demandante, con la venta en pública subasta a fin de poder disolver el condominio.

Con la entrada en vigor de la Ley de Jurisdicción Voluntaria el 15 de Octubre de 2015, la venta de la vivienda en pública subasta cuando haya sido acordada judicialmente en un procedimiento de extinción del proindiviso se tramitará por las normas de la subasta voluntaria al no ser esta subasta consecuencia de ningún procedimiento de apremio y la misma se tramitará ante el Letrado de la Administración de Justicia.

Puesto que el artículo 400 del Código civil establece que será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, la existencia de un pacto entre los condóminos de no división impedirá la acción de división de cosa común.

 

Asegúrese de contar con un asesoramiento previo adecuado de la mano de expertos en derecho civil antes de emprender cualquier acción judicial si quiere evitar sorpresas indeseadas, pues una mala forma de proceder, como desatender o hacer caso omiso al requerimiento previo a la acción de división de cosa común, le puede conducir al pago de las costas del procedimiento. En MGR|abogados estamos a su disposición para cualquier consulta.

 

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