El Juicio de desahucio es el procedimiento que más reformas ha sufrido en los últimos años, principalmente con la finalidad de agilizar sus trámites al máximo para que los arrendadores de viviendas puedan recuperarlas (especialmente en el caso de los temidos okupas).
¿Qué es el Juicio de Desahucio?
Se trata de un proceso especial y sumario que tiene por finalidad la recuperación por parte del dueño o arrendador de una finca de la posesión de la misma, ya sea por falta de pago de la renta o de cantidades asimiladas a la misma (ej. recibos de la comunidad de propietarios, recibos por suministros, etc.), porque ha terminado el plazo de duración del contrato de arrendamiento, o por cualquier otra causa de resolución que se establezca en la Ley (ej. desahucio por precario).
¿Cuántos tipos de Juicio de Desahucio existen?
Por la forma en la que se va a tramitar el procedimiento podemos distinguir dos tipos de Juicio de Desahucio:
A. Por falta de pago de rentas (o cantidades asimiladas): en este supuesto el arrendador puede reclamar, además de la entrega de la finca, el pago de las rentas atrasadas.
En este tipo de procedimiento se han simplificado mucho los trámites, de forma que si el inquilino demandado NO SE OPONE a la petición del arrendador, directamente se procede a la ejecución del lanzamiento y de la reclamación de las cantidades adeudadas, es decir, no es necesaria la celebración de juicio ni el dictado de Sentencia (art. 440.3 LEC).
B. Por expiración del contrato o precario: en estos casos únicamente se intenta recuperar la posesión del inmueble, puesto que el arrendatario lo está ocupando sin pagar renta y sin contrato.
En este tipo de procedimientos, se da traslado de la demanda al demandado para que la conteste por escrito en el plazo de días, celebrándose juicio solo si las dos partes o una sola de ellas así lo solicita (art. 438 LEC)
¿Qué particularidades existen en relación a la demanda en el juicio de desahucio?
- La demanda de juicio de desahucio, sea por falta de pago de la renta, por terminación del contrato o por precario, deberá ir firmada por abogado y procurador. La intervención de ambos profesionales es obligatoria con independencia de la cuantía.
- Cuando se trate de un desahucio por falta de pago de la renta o cantidades asimiladas que se deban, es obligatorio especificar si cabe o no la enervación del desahucio.
¿Qué es la enervación del desahucio?
La enervación del desahucio es una facultad que se le concede al inquilino de pagar o consignar las cantidades que adeuda y poner así fin al procedimiento de desahucio.
Ello no obstante, hay que tener en cuenta que la enervación del desahucio es un derecho excepcional y por tanto el arrendatario sólo podrá usar del mismo UNA SOLA VEZ a lo largo de la duración del arrendamiento y que en cualquier caso no cabrá enervación alguna si el arrendador antes de interponer la demanda de desahucio hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con al menos treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.
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