LA PISCINA COMUNITARIA: fuente de conflictos vecinales.

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Si eres de los afortunados que cuentan con piscina comunitaria, este verano podrás disfrutar de uno de los elementos comunes más atractivos pero también más conflictivos.

 

¿Cuál es la normativa aplicable?

 

El 11 de Octubre de 2013 se publicó en el Boletín Oficial del Estado el Real Decreto 742/2013, de 27 de Septiembre, por el que se establecen los criterios técnico-sanitarios de las piscinas: calidad del agua, sustancias químicas utilizadas en su tratamiento, obligación ó no de contratar socorrista…la normativa aplicable difiere bastante de una Comunidad Autónoma a otra, y cumplir con ella se torna fundamental, pues en el caso de producirse un daño ó perjuicio, la Comunidad de Propietarios responde, salvo caso fortuito o responsabilidad exclusiva de la víctima, por lo que verificar que las instalaciones están en buenas condiciones y llevar a cabo la contratación de todos los servicios esenciales antes de la apertura de la piscina cada temporada es una labor previa obligada.

 

¿Es obligatorio concertar un seguro?

 

Como decimos, la Comunidad de vecinos está obligada a velar por que se cumplan todas las normas de salubridad que exige la ley, y aunque la Ley de Propiedad Horizontal no lo obliga, resulta muy recomendable que las Comunidades concierten un seguro de responsabilidad civil para cubrir posibles daños.

 

¿Se puede privar a un propietario moroso del uso de la piscina?

 

La Ley de Propiedad Horizontal limita algunos derechos de los propietarios morosos, pero no todos.

En general, las zonas comunes pertenecen a todos los propietarios y el propietario moroso no puede ser privado del uso de las mismas. Sin embargo, a partir de la resolución de la Dirección General del Registro y del Notariado de 23 de octubre de 2012, se puede impedir el acceso a la piscina de los propietarios morosos en las comunidades, pero no bastará para un ello con un acuerdo mayoritario de la comunidad, será necesario que se decida unánimemente. Dicho acuerdo deberá incorporarse a los Estatutos e inscribirse en el Registro de la Propiedad. Esta resolución se fundamenta en que la piscina, al igual que las pistas de tenis, son elementos comunes especiales que no son necesarios para la habitabilidad, seguridad ó accesibilidad del inmueble, de ahí la admisión de la privación eventual para los propietarios morosos del uso de las mismas mientras dure la morosidad.

 

¿Tiene el propietario de una plaza de garaje derecho al uso de la piscina comunitaria?

 

Los propietarios de garajes tienen derecho al uso de la piscina comunitaria salvo que en el título constitutivo ó en los Estatutos se establezca lo contrario (Sentencia 58/2015 de 20 de Julio de la Sala de lo Civil y Penal del TSJ Cataluña).

 

Si no hago uso de la piscina, ¿debo correr con los gastos?

 

Dice la Ley de Propiedad Horizontal que todo propietario debe contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título ó a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización, por tanto, todos los propietarios, usen ó no la piscina, deberán hacer frente tanto a los gastos de mantenimiento de la misma como a los generados por la realización de obras, en función a su coeficiente de participación.

 

¿Es posible sancionar el incumplimiento de las normas de régimen interno?

 

Permite la Ley de Propiedad Horizontal que para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, y dentro de los límites establecidos por la ley y los Estatutos, los propietarios puedan elaborar normas de régimen interno. Estas normas de régimen interno sólo requieren mayoría simple para ser aprobadas y no existe forma de sancionar su incumplimiento.

Se trata de un reglamento interno para mejorar el funcionamiento de las relaciones vecinales que debe ser respetado por todos los vecinos para el mejor disfrute de la cosa común. El Real Decreto 742/2013 de 27 de Septiembre obliga a las piscinas comunitarias a disponer de un reglamento escrito y visible de obligado cumplimiento para todos los usuarios y que regulará cuestiones tales como horario, celebración de fiestas, falta de control de los menores, actividades y juegos permitidos, entrada de alimentos y bebidas, ropa y calzado adecuado, entrada de mascotas…etc.

 

¿Cómo puedo reclamar en caso de daños?

 

Si en la utilización de la piscina comunitaria se produjera un daño para cualquiera de los usuarios, lo primero será determinar si el mismo fue consecuencia de  la actuación de un vecino ó debido a la actuación negligente de la propia Comunidad.

 

-Si el daño nos lo ha producido un vecino, podremos dirigirnos directamente contra él, aunque siempre es conveniente ponerlo en conocimiento de la Comunidad para que pueda mediar en la resolución del conflicto.

-Si el daño nos lo ha producido la Comunidad, puesto que es el Presidente de la Comunidad quien ostenta la representación de ésta, la reclamación deberá dirigirse contra él.

 

Si tras la reclamación extrajudicial no conseguimos un acuerdo amistoso, será necesario acudir al Juzgado interponiendo la correspondiente demanda, resultando aconsejable ponerse siempre en manos de abogados expertos en derecho civil antes de emprender cualquier acción legal.

 

En MGR abogados estamos a su disposición para cualquier consulta.

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